前回
住宅ローンが無事審査通過したので、いよいよ融資実行になります。
当日は銀行で手続きします。個室に案内され、不動産会社の担当者、司法書士が同席の上進めていきます。不動産会社が売主でもあるので二人だけです。メインは振込用紙に金額を書いて振込むだけですが、金額も高いのでその場で不動産会社、司法書士さんと同席の上金額しっかり確認したのちに振込ます。
一時的に住宅ローンの借入金が口座に入るので一瞬お金持ちになりますが、一瞬でなくなります。なんなら、自己負担分もあるのですっからかんになります（笑）
その後は、登記委任状や、不動産取得税の減免を記入して、登記手続き後に送られてくる書類の説明などされ、鍵と書類一式もらったから完了です。一応、今後の瑕疵についての話や、悪徳業者が点検を装って壊して請求されるみたいなのにご注意とか簡単な話されました。
また、売買契約書と重要事項説明書は訂正箇所があったのでその場で回収されました。訂正印押した記憶があります。
諸々込みで、１時間程度で完了しました。
ちなみにこの時点では、登記は完了していないです。カギはもらって支払い完了した状態ですが、まだ所有権をもっていないことになります。支払いと登記を全く同じタイミングで行うことは実務上はできないので、仕方ないですが悪意ある人によって不正なことができてしまうのではないかと思ってしまいますね。
ここまでの総費用
さて気になるここまでの総費用です。
前提
- 物件価格:1,999万円(うち30万円は契約時に手付金として支払い済み)
- 住宅ローン借入額:1,900万円
- 仲介手数料:なし(不動産会社から直接購入のため)
① 不動産会社支払い分(現金・振込)
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 契約時収入印紙 | 10,000円 | |
| 契約事務手数料 | 330,000円 | 仲介手数料の代わり |
| 物件価格 | 19,990,000円 | 内30万円は手付金で支払い済み |
| 固定資産税相当額 | 17,510円 | 日割り精算分 |
| 振込手数料 | 880円 | 窓口振込だったので地味に高い… |
| 小計 | 20,348,390円 |
② 銀行支払い分(自動引き落とし)
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 保証料 | 414,447円 |
| 事務手数料 | 33,000円 |
| 特別金利事務手数料 | 22,000円 |
| 電子契約手数料 | 11,000円 |
| 小計 | 480,447円 |
保証料だけで借入額(1,900万円)の約2.2%です。
③ 登記費用支払い分(現金)
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 建物所有権保存 | 1,000円 |
| 所有権移転 | 231,600円 |
| 抵当権設定 | 19,000円 |
| 住宅用家屋証明書 | 1,300円 |
| 事前調査・登記事項証明書 | 10,000円 |
| 司法書士報酬 | 143,000円 |
| 小計 | 405,900円 |
所有権移転登記だけで登記費用全体の約57%。司法書士報酬(14.3万円)もまとまった金額に。
④ 火災保険(クレジットカード払い)
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 火災保険料(1年) | 35,102円 |
総額まとめ
| 区分 | 金額 |
|---|---|
| ① 不動産会社支払い分 | 20,348,390円 |
| ② 銀行支払い分 | 480,447円 |
| ③ 登記費用支払い分 | 405,900円 |
| ④ 火災保険 | 35,102円 |
| 総額 | 21,269,839円 |
| 住宅ローン借入額 | 19,000,000円 |
| 自己負担額(差引) | 2,269,839円 |
物件価格1,999万円に対して、諸費用だけで約127万円(登記費用+銀行手数料+保険+印紙税等)。 借入額1,900万円との差額である自己負担額は約226万円で、これは頭金99万円+諸費用の一部を 現金で賄った結果です。
まとめ・所感
- 仲介手数料がかからない分、代わりに「契約事務手数料30万円」が発生している点は要チェック。 直接取引だからといって諸費用がゼロになるわけではない。仲介は3.3%なので半額で済んでいる
- 銀行手数料の中で保証料(41.4万円)が突出。金利タイプや借入先によって大きく変わる部分なので、 ローンを組む前に複数行で比較する価値あり。そもそも一括なら0円。
- 振込手数料880円のような細かい出費も、後から見返すと「地味に効いてる」。窓口ではなくネット バンキングなら数百円で済んだはず。
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