今回は住宅ローン編です！結局お金が一番大事ですので、いかに住宅ローンを選んだのかを徹底解説していたいと思います。
住宅ローンは各社いろいろありますが、違いは大まかに金利 、団信の2要素しかないと思います。結局一番負担が少ないところを見つけたいです。そして調べているうちにこっちのほうが条件よいのが見つかったりすると、さらに仮審査するみたいな感じでどんどん申込先が増えていきました。
ちまたでは本審査は1つに絞るべきみたいな言説もでていますが、複数申込してもあまり関係ないと思います。
今回は特殊物件だったので、1件を除き全落ちしました。
使ったサービス
もげチェック、価格コムです。どちらも一覧を取得する目的ですね。結局それらで候補に出てきたものは審査落ちましたが。
借り入れ条件
引き渡し日は契約時点で10/31でした。しかし、不動産会社の営業からはそこまで気にする必要はないと事前に言われていました。パワービルダー系は引き渡しまでかなり短いらしいですが、私の場合、9/14に契約して、10/31だったので1.5か月と比較的余裕がありました。一旦、10/31で融資できるところを探しました。
借入金額は、物件価格が2000万でしたので少し自己資金をいれるとして最大でも1900万としました。頭金は400万までは出せるような状況でしたので、SBIアルヒのスーパーフラット8も候補にいれていました。
選考基準
金利
まず固定か、変動かですね。できれば固定がよかったです。当時政策金利が0.5%で確実に金利が上がる局面でしたので、固定金利のほうが安心できるかなあと思いました。現に執筆時は0.75%でこれからまだ上がりそうです。ただし、固定金利で組むとしても銀行の35年固定金利がすでに2.7%と変動金利に比べるとかなり高いので、フラット35一択でした。そのため、第一候補をフラット35にして、それがだめなら金利の低い変動金利で組む予定でした。
団信
団信ですが、死亡・高度障害の標準仕様は必須としてがん団信などはつける予定はなかったです。というのも、35年で借りるとして返済終わりでも60歳くらいです。身内でその年くらいで大病を患った人がいなかったので、あまり意味ないかなあと。それで支払総額増えるのであまりメリットないと思いました。もちろん返済が70過ぎるとかであれば検討はしたと思います。
申し込んだ金融機関
時系列をいれながら申込した金融機関をまとめていきます。選び方としては、まずはすでに所有している口座の銀行から広げていき、価格コムやモゲチェックなどの比較サイトを見ていった感じです。
PayPay銀行
内見する前にいったん仮審査をやってみようと最初に申込ました。金利が低かった(0.73%)のが大きいです。ただし、ソフトバンクの契約がないと最優遇金利(0.6%)にならなかったです。とりあえず、仮審査を通しておいて自身の属性に問題ないかを知るために申し込みました。
9/2に仮審査
9/3仮審査通る
9/20本審査申込
9/22団信の申込、書類提出の確認メッセージ
9/29否認
SBIアルヒ スーパーフラット（自己資金2割）
これが本命でした。金利上昇局面でしたので固定金利であるフラット35で組みたかったです。当時の金利が35年固定で1.77%でした。また、当初5年間は0.75%の金利引き下げも適用されるので1.02%となり悪くないですね。ただし頭金で2割の400万が必要でした。
9/10 事前審査申込
9/11 事前審査通過
9/17本審査申込
9/24追加書類提出
9/25 物件価格の38%しか融資できないのでと連絡くる
ちなみにフラット35に中古住宅で申し込むには中古住宅構造確認書が必要です。今回は軽量鉄骨でしたのでハウスメーカーに依頼が必要でした。ダイワハウスの家でしたが築42年でもちゃんと構造確認ができたのでさすがだと思いました。木造であればホームインスペクションのときに適合確認してもらうことが可能です。
みずほ銀行
こちらは金利が低かったので申し込んでみました。当時の最優遇金利は0.525%くらいだったと思います。事前審査がなく、AI診断みたいな簡易的な診断をして本審査になりました。本審査申し込み後、融資実行の最短日が11/17以降になること、適用金利が1.225%になる、つまり優遇金利一切なしでしか申し込めないことを案内されたので、こちらから取り下げました。本審査に入る前だったらしく、照会履歴はつかないと教えていただきました。
9/14 AI事前診断
9/18 本審査申込
9/19 申込取り下げ
住信SBI銀行
PayPay銀行が審査落ち、みずほも取り下げ、未だにどこも本審査が通過していない状況でしたので、1つくらいは通過させたいと思い申し込みました。金利もそこそこ低かったと思います。
結局落ちましたが。
9/19仮審査申込
9/22仮審査通過、本審査申込、団信申込、
10/1本審査否認
SBI新生銀行
住信SBIが落ちた後に速攻で申し込みました。もはや落ちまくって何も感じなくなった頃ですね。これでだめならもう自分でこれ以上申込む気はなかったです。
10/1 本申込(事前審査スキップ可)
10/5書類アップロード、団信申込可能になる
10/10 本審査否認
というわけで、個人で申し込んだ金融機関は全落ちしました。
大垣共立銀行
こちらが最終的に決まった銀行です。
不動産会社経由で申し込んだローンになります。正直地銀だし、新たに口座作成したり給与口座を変える必要があったりで面倒だなぁと当初思っていました。しかし、金利が意外に低く、団信も追加金利なしで全疾病型と手厚かったりでそこまで悪くはなかったです。
HPで掲載されている金利と実際の金利に差があるので申し込んでみないと、がわからないところがポイントですね。HPでは変動金利が1.025%でしたが、実際は優遇幅がさらに大きかったです。適用条件としては給与口座指定、クレカの申込（年会費無料）、アプリのインストールの3点でした。
1900万借り入れで、適用金利は変動0.8%、返済期間40年、全疾病型の団信つきです。40年にしても金利が変わらないので、とりあえず最長の40年にしておきました。月々4.6万返済で済みます。
9/14 契約時事前審査書類を不動産会社経由申請
9/19 事前審査通過
10/11 本審査申込(金消10/25、引渡10/31予定)口座開設申込
10/23 全然結果来ないので不動産会社に状況聞く。内々では承認らしいがまだ正式には出ていない。売買契約書の地積がミスってたから訂正が必要。でも金消予定変わらんから住所変更はしてほしいとのこと。通帳は届いた。
10/24 午前中に本審査正式承認の連絡あり、お昼に住所変更、キャッシュカード届く。
10/25 金消契約
10/31 融資実行
引っ越し前に住民票を移動させる必要がある件
住宅ローンの契約前に住民票を新しい住所に変更するように言われます。これは、登記するときに新住所になっていないと本当に住んでいるかや、旧住所で登記した場合に、新住所になった後に再び手続きが必要になるなど手続きに手間もかかるためです。
別に本審査通って確定しているのならば、特に気にしなかったですが、今回は正式決定が金消契約の前日というかなりギリギリでした。なので、内々では通っているといわれているといえ、本審査に通っているかわからない中で住所変更でしたので、ずっともやもやしていました。とりあえず、異動した翌日に本審査承認の連絡あったのでよかったです。
審査に落ちまくった
全部で5件本審査を申し込みました。しかし、4件は否認されました。崖っぷちです。理由はいろいろ考えられます。残念ながら否認された場合になぜ落ちたかは教えてくれません。
中古住宅であること
築42年の中古住宅です。上物の資産価値はほとんどないと言ってもいいです。なので土地だけの価値になるとして、今回の売買金額2000万に対して土地が2000万の価値あるかですね。土地の固定資産税評価額が1400万ほどで、土地だけで2000万はなかったです。つまり単純に1900万借りるとしても担保価値が1900万ないです。そのため通らなかったと考えられます。
土地面積が広すぎる
1100平米という面積は広いです。どうやら広すぎると担保評価的によくないみたいです。広いと余剰地が多いということでよくないのと、売りにくいというのもマイナスみたいですね。
土地が複数筆に分かれていること
今回は土地が3筆ありました。そのうち建物がたっている土地は1つです。そのため、フラット35では売買代金のうち建物が建っている部分の土地分を固定資産税評価額で案分した部分しか融資できないといわれました。つまり、具体的に38%に当たる700万ほどです。そのため、フラット35は断念しましたし、その他の金融機関も落ちた原因の一つではないかなと考えられます。住宅ローンを組むには購入した土地も含めて住居と一体利用されることが前提となるみたいです。あとは売りにくいでしょうね。
飛び地があること
不動産会社には飛び地があると住宅ローンの審査に不利だと予めいわれていました。ただ、いろんな金融機関（SBIアルヒ、みずほ）に直接尋ねてみましたが飛び地があるから不利になるということはないと回答していました。不動産会社の営業さんは過去にも同様に飛び地があることで審査が落ちていた例があったみたいなので、飛び地が不利という見解でした。
いずれにせよ、評価しにくいのでプラスには働くことはないし、どちらかといえばマイナスであることもうなずけますね。
まとめ
結局審査通ったのが1つしかないので自動的に決まりました。
正直、ここまで落ちるとは思っていませんでした。
属性に問題があるわけでもなく、借入額も無理のない範囲。それでも落ちたのは、やはり 物件の特殊性 が大きかったのだと思います。
- 築42年の中古住宅
- 土地が1100㎡超
- 3筆構成
- 飛び地あり
- 固定資産税評価額と売買価格の乖離
こうした要素は、全国系の銀行やネット銀行の“机上審査”とは相性が悪く、
「評価しにくい＝リスクが高い」 と判断されやすいのだと痛感しました。
一方で、大垣共立銀行は現地を見て、物件の状況を理解した上で柔軟に判断してくれました。
金利も思ったより低く、団信も手厚く、結果的には 一番良い条件 になりました。
今回の経験で強く感じたのは、
- ネット銀行は物件のクセに弱い
- 地銀・信金は現地事情に強い
- 比較サイトの最安金利は誰でも借りられるわけではない
- 特殊物件は最初から地銀に相談したほうが早い
ということです。
結果的に、
「落ちまくったけど、最終的に一番良い銀行に出会えた」
という形になったので、今はむしろ満足しています。
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